發布時間: 2014-01-16
15日，連續多日處于新老物管交接風波中的深圳布吉龍珠花園小區，終于恢復了平靜。
14日，新老物管和龍珠花園業委會在政府部門協調下，簽署了三方協議，定下2月16日為退出進駐的新時間節點。
當晚，龍崗區住建局在向龍珠花園居民發出的提示中明確表示：“如新舊物業服務企業未按上述三方協定的時間進行交接，將依據物業管理法律法規有關規定予以處理。”
至此，這場被稱為深圳物管新規實施后的首例物管交接糾紛，迎來了轉機。
1、物管新規實施后首例交接糾紛
龍珠花園竣工于上世紀90年代后期，擁有16棟高層住宅，4500多戶業主。此前半月，這里一度出現了兩個物管公司的保安員各在大門內外站崗的場景。龍珠花園的業主們，則在小區里掛起“喜迎開元入駐龍珠”的橫幅。晚上下班后和雙休日里，成百上千的業主來到樓下，聲討新港公司拒不退出的行為。
負責轄區治安的羅崗派出所，不得不連日派出警員和巡防隊員到場維持秩序。
《<深圳經濟特區物業管理條例>實施若干規定》于今年1月1日起施行，首次細化了物業服務企業必須退出的情形，并進一步規定了法律責任。新規實施當天，即發生了龍珠花園物管交接糾紛。
“太不合理了！我們業主大會授權業委會招標了新物管，要求1月1日交接，但老物管不交接，延期到1月8日，還是不交接。”站在小區門口，年輕媽媽葉子說。“若干規定第47條有規定啊，物管公司在合同依法依約解除后，應當退出，不得以債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕。”80后業主溫先生說。
2、為什么要更換物管？
新港公司因何惹得業主堅決要換掉他們？1996年開盤即入住的業主袁志忠說，冰凍三尺非一日之寒。
袁志忠告訴記者，因為小區管理混亂，業主們的維權至少從2004年就已開始。
龍珠花園1999年曾成立過業委會，但多年來已不能履行維護業主合法權益的職責。這一次，業主們根據《深圳經濟特區物業管理條例》，經過4個月共5輪投票，終于取得戶數和面積雙過半的合法票數。2012年11月，龍珠花園有了新業委會。
新業委會發出的第一份公函，即是要求新港公司就專項維修基金、停車場和商鋪產權、恢復公共用地原貌、定期公布賬目、降低管理費等多個事項進行整改。
其時，業主們才知悉，與新港公司之間的物業服務合同，其實已在5年前到期，再無續約。另外，新港公司資質已由二級降為三級(暫定)，依規已不具有管理如此大型小區的資格。
2013年7月14日，龍珠花園 2013年度第一次業主大會公開唱票，過半的業主(這些業主所擁有的小區建筑面積也過半)同意終止與新港公司的事實物業服務關系，并授權業委會組織對新物業服務公司的招投標。
3、老物管不走怎么辦？
但新港公司拒絕退出。
業委會主任封德武說：“他們認為業主大會的投票有瑕疵。”
2013年11月16日，業委會應龍珠社區工作站要求對選票進行自查，卻發現原本放在業委會辦公室內間的票箱沒有了。業委會第一時間報了警，目前此案尚在偵查階段。
去年12月30日，即業委會通知必須移交完畢期限的前夕，新港公司在回函中稱“相當部分票據被人為造假是不可爭議的事實”，并表態：公安機關對選票箱丟失事件未破案之前，絕不退出龍珠花園，絕不進行任何交接。
開元公司第一次遇上經過公開招投標簽訂了物業服務合同卻不能交接進駐的情況。公司副總經理劉輝說：“深圳和國家都是有相關法律法規來約束此種情況，作為同行我認為新港此舉不合適。”為避免發生沖突，開元公司接受了政府方面的建議，沒有強行進駐。
1月8日，布吉街道物業管理中心主任歐志強接受媒體采訪時建議新港公司配合新合同履行。同時，他建議業委會可通過行政渠道和司法渠道化解矛盾。
1月9日，龍崗區住建局物管科黃科長也向媒體表示：一旦收到龍珠花園業委會有關申請，根據《深圳經濟特區物業管理條例》第112條的規定，區住建局核實情況后將責令其限期退出；逾期仍不退出的，責令退還逾期所收取的物業服務費，并按月處以5萬元罰款；逾期3個月仍不退出的，可提請市主管部門吊銷其資質證書。
4、誰來做主，怎么維權？
1月11日，龍珠花園業委會向業主們發出通報，告知交接工作進展，呼吁大家理性克制。“沖突起來受傷害的是誰？還是業主。”封德武對記者說。他堅信鬧起來解決不了問題。
在布吉街道辦的協調下，首先促使兩家物管公司之間談判磋商。1月9日下午，新港公司終于同意坐下來談。兩家公司擬出了框架協議初稿后，再經龍珠花園業委會討論修改，然后再返給兩家公司確認。
13日晚，記者來到龍珠花園，正趕上業委會討論此協議。經1個小時的激烈討論，業委會委員們在修改了兩個要點后，鄭重簽名。
劉輝對三方協議表示接受。按照原先與龍珠花園業委會簽訂的合同以及業委會的要求，他們本要在元旦上午進駐并履行合同職責的，現在因新港物業管理公司拒絕交接而造成的不滿三年的合同期，協議中明確予以相應順延。
據此協議，新港物業管理公司在2月16日前將繼續履行龍珠花園物業管理職責，承擔安全管理、盡職服務等責任，同時收取物業服務費作為過渡期管理的成本。
深圳業主論壇召集人張紅喜得知三方簽訂協議后，在自己的實名微博中評論：“能夠達成多方協議當然是好事。學會妥協，與持不同立場和意見者正常相處，是這個時代對我們的新要求。”
