發(fā)布時間: 2014-01-17
2013年12月30日，《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）經(jīng)市政府常務會議審議通過，已在《深圳市人民政府公報》（2014年第3期）上公布。《實施辦法》將于2014年4月1日起開始施行。昨日，市規(guī)土委相關負責人就《實施辦法》，對市民關心的歷史遺留違法建筑處理試點相關問題進行了解讀。
符合條件可申請“轉正”
根據(jù)《實施辦法》，原村民的住宅類歷史遺留違法建筑，按照規(guī)定處罰、補繳地價后，登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。具體處理方式為：原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，免繳地價，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰，總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款，800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款。
如原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以100元罰款；多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以200元罰款；多棟的第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認。
《實施辦法》強調(diào)，原村民與非原村民共同建設、申報的住宅類歷史遺留違法建筑，對原村民所建部分按照前款相應規(guī)定辦理，對非原村民所建部分不予處理確認。不過，實施辦法對于生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑的規(guī)定并沒那么嚴格。對原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民按建筑面積每平方米罰款120元，按照現(xiàn)行公告基準地價補繳地價，之后可登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。
相關歷史遺留違法建筑還需要通過房屋安全鑒定機構鑒定，消防手續(xù)等。當事人或者管理人繳納罰款、地價、鑒定等費用后，申報人持《擬確認通知書》、繳費憑證到區(qū)查違辦申請辦理《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書》（以下簡稱《確認決定書》）。申報人在取得《確認決定書》后，向市房地產(chǎn)權登記中心（以下簡稱登記機構）申請辦理房地產(chǎn)初始登記。至此，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉讓。
取得《擬確認通知書》后，如果歷史遺留違法建筑當事人或者管理人不愿意辦理處理確認手續(xù)的，可向區(qū)政府申請政府收購。區(qū)政府收購后以市政府指定機構名義辦理房地產(chǎn)初始登記，可根據(jù)房屋實際安全狀況作為臨時性保障性住房。如果取得《擬確認通知書》的歷史遺留違法建筑當事人或者管理人未在限定期限內(nèi)申請房地產(chǎn)初始登記，又未申請政府收購的，政府可依法實施征收。
歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認、依法辦理初始登記后，符合相關條件的，可以按照本市有關規(guī)定申請轉為商品性質(zhì)。
根據(jù)《實施辦法》規(guī)定，具體條件包括：原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，按照申請轉為商品性質(zhì)時的公告基準地價的10%補繳地價；原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉為商品性質(zhì)時的市政府有關非農(nóng)建設用地和征地返還用地土地使用權交易的有關規(guī)定繳納地價；原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉為商品性質(zhì)時的市場評估價補足地價。
此外，已依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑，已取得經(jīng)區(qū)建設行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報告和消防驗收或者備案憑證的，也可以按照本條規(guī)定申請轉為商品性質(zhì)。
并非為“小產(chǎn)權房”確權
市規(guī)土委相關負責人表示，歷史遺留違法建筑處理工作不能理解成為“小產(chǎn)權房”確權。
我市經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉為國有，土地所有權實現(xiàn)了從國家所有和農(nóng)村集體所有的二元結構到國家所有的一元結構的轉變。在全市土地已經(jīng)國有化的大背景下，我市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權房”存在著本質(zhì)區(qū)別。
深圳市人大常委會、市政府曾經(jīng)多次出臺法規(guī)、政策對歷史遺留違法建筑進行規(guī)范。在《實施辦法》出臺前，我市已根據(jù)市人大常委會于2001年10月17日通過、2002年3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”）處理了部分歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑。
根據(jù)《深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）第二條，此次《實施辦法》適用的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑包括：（一）原村民非商品住宅超批準面積的違法建筑；（二）1999年3月5日之前所建的符合“兩規(guī)”處理條件，尚未接受處理的違法建筑；（三）1999年3月5日之前所建不符合“兩規(guī)”處理條件的違法建筑；（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；（五）2004年10月28日之后至本決定實施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準復工或者同意建設外的各類違法建筑。
根據(jù)《實施辦法》第二條，市政府確定的試點區(qū)域外的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，不納入試點處理范疇；非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建設的住宅類歷史遺留違法建筑（包括建成后已實際分割轉讓的情形）不予處理確認。
遺留違建按實際用途分類
按照《決定》規(guī)定，市政府應當根據(jù)《決定》制定實施辦法和配套措施，實施辦法應當試點后再全面實施。《實施辦法》第六十六條規(guī)定，2014年4月1日起將在試點區(qū)域內(nèi)試行《實施辦法》。市查違辦應當會同市土地管理制度改革領導小組辦公室和相關區(qū)政府，根據(jù)《決定》及《實施辦法》制定專門的試點工作方案，明確具體的試點區(qū)域、期限、工作步驟等，報市政府批準后施行。目前，試點工作方案（草案）正在緊鑼密鼓的擬定當中，試點區(qū)域將在試點工作方案中予以明確。
根據(jù)《實施辦法》第九條，對處理范圍內(nèi)的歷史遺留違法建筑按實際用途分為：（一）住宅類歷史遺留違法建筑；（二）生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑（含工業(yè)類、倉儲類歷史遺留違法建筑）；（三）商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑，是指實際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務（含餐飲、娛樂）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設施；（四）公共配套類歷史遺留違法建筑，是指實際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務等非營利性用途的建筑物及生活配套設施；（五）具有多種用途的歷史遺留違法建筑；（六）用于其他用途的歷史遺留違法建筑。
據(jù)規(guī)土委相關負責人介紹，《實施辦法》中對歷史遺留違法建筑的分類是按照實際用途來分，因為歷史遺留違法建筑并未依法報建，沒有合法設計圖紙，按照實際用途分類是確定歷史遺留違法建筑后續(xù)處理的基本前提。
堅決打擊在建在售違建
試點區(qū)域內(nèi)已申報的歷史遺留違法建筑，是否意味著可以辦理房地產(chǎn)登記？
對此，市規(guī)土委相關負責人表示，根據(jù)《決定》第5條，經(jīng)普查記錄的歷史遺留違法建筑，市政府應當區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。因此，歷史遺留違法建筑經(jīng)申報并不代表可以辦理房地產(chǎn)登記，須甄別情況進行處理。具體辦理房地產(chǎn)登記的數(shù)量、比例應以實際處理結果為準。
根據(jù)《實施辦法》第23條，對于已列入城市更新年度計劃的城市更新單元內(nèi)、不屬于規(guī)劃審查應當依法予以拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑，由區(qū)查違辦核發(fā)《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑簡易處理通知書》，歷史遺留違法建筑當事人或者管理人按要求繳清地價和罰款后，在城市更新過程中視為已經(jīng)處理確認的建筑物。對依法批準的房屋征收和土地整備項目確定拆除范圍內(nèi)涉及的歷史遺留違法建筑，參照城市更新范圍內(nèi)的歷史遺留違法建筑處理。
為防止政策出臺引發(fā)搶建潮，《實施辦法》還配套出臺了《市查違辦關于堅決查處在建、在售違法建筑的通知》，堅決打擊在建、在售違法建筑。近期市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊開展了全市違法用地、違法建筑聯(lián)合巡查、檢查專項行動，保持對違建的高壓態(tài)勢。
專家·解讀
處理遺留違建對樓市影響有限
“《實施辦法》出臺意味著我市對歷史遺留違法建筑問題的處理導入操作層面，這對激活存量土地、提高城市承載力具有重大意義。”昨日，綜合開發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受記者采訪時表示，此次《實施辦法》的出臺，標志著對歷史遺留違法建筑的處理將正式拉開序幕。
談及《實施辦法》中的具體內(nèi)容，宋丁認為，對原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其繼受單位的歷史遺留違法建筑從寬處理；而針對其他的歷史遺留違法建筑從嚴處理，“區(qū)別對待”是最大的亮點。根據(jù)規(guī)定，《實施辦法》僅適用于原村民在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區(qū)政府、街道辦事處在其原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。同時，《實施辦法》強調(diào)，對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建設的住宅類違法建筑（包括建成后已實際分割轉讓的情形），不予處理確認。對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑，除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外，對已實際分割轉讓、造成重大經(jīng)濟損失或者嚴重影響的違法建筑轉讓方，依法沒收違法所得。
《實施辦法》出臺后，一些市民產(chǎn)生疑慮：如果符合要求的違法建筑完善手續(xù)獲得確權，是否意味著可以進入商品房市場流通？是否會給房地產(chǎn)市場帶來沖擊？
據(jù)記者了解，《實施辦法》中提到歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認、依法辦理初始登記后，符合相關條件的可以按照有關規(guī)定申請轉為商品性質(zhì)。而2009年6月2日至2010年6月1日，市查違辦開展的全市違法建筑普查申報受理工作統(tǒng)計結果顯示，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方公里。
“如此巨大的數(shù)量，即便最后獲得確權并且能夠進入市場流通的違法建筑只占總量的1%，其面積也達到近400萬平方米。”宋丁說。據(jù)記者了解，2013年深圳新房總供應量為434萬平方米，宋丁認為，對于違法建筑的確權必須非常謹慎，以保障合法商品房市場穩(wěn)定為前提。
“《實施辦法》出臺之后對于違法建筑確權還有待更細致的操作細則，一方面要避免大面積的釋放，另一方面要避免直接釋放，不能對商品房市場造成沖擊。”宋丁認為，給違法建筑確權不一定要直接“發(fā)紅本”，可以盡可能采用其他方法，比如通過城市更新將這些違建納入新的流通領域，或者導入保障房體系，既給這些違建找了出路，也解決了我市保障房數(shù)量缺口問題，一舉兩得。
深圳中聯(lián)二手房研究院總經(jīng)理肖小平昨日接受記者采訪時表示，政府出手處理歷史遺留違法建筑對于房地產(chǎn)市場影響有限。她認為，未來這批違建會否進入市場、以什么樣的形式進入市場還不一定，即使能夠轉為“商品性質(zhì)”，也不一定就等同于普通的商品房。
