物業管理涉及業主（業主組織）、建設單位、物業服務企業、政府、專營單位等各方主體，現實中存在業主自治推進困難、契約精神不強、基層監管力量不足等現象，導致物業管理領域內矛盾多發多元。立法的難點和重點在于如何合理配置各方權利義務，平衡彼此利益需求。從目前的《南京市住宅物業管理條例（草案征求意見稿）》看，上述困境將有所突破。

    業主是小區的主人，力量卻也相對分散。征求意見稿充分保障業主的主體地位，針對業主大會及業委會成立難、部分小區實行物業管理難、專項維修資金使用難等問題，設置了專門條款，完善和優化成立業主大會的程序，促進業主組織發展，成立物業管理委員會托底老小區，打通申請使用專項維修資金的綠色通道等等。與此同時，我市的立法也突出了業主共同管理小區的責任，設置“物業的使用與維護”專章，強調業主應當遵守管理規約，及時交納物業服務費，不得有違法搭建、違規裝修、破墻開店、侵占公共通道等行為。此外，還對業委會行為進行規范，對公共收益的管理分配作出規定。

    從物業服務企業角度：

    依合同辦事，更有操作性

    物業管理活動的實質是全體業主和物業服務企業以服務為標的進行的交易，以物業服務合同作為紐帶完成，物業服務企業在小區內的權利義務直接來源于物業服務合同。征求意見稿中，物業服務企業哪些該做，哪些不該做，都有明確規定，特別強調物業服務企業不得擅自將物業服務費、公共水電費、停車服務費等進行捆綁收費。對于物業服務企業關心的前期物業服務收費調價，征求意見稿規定了較為明確的程序。對業主不履行交納物業服務費義務的問題，征求意見稿專門設立三方征信制度，將敗訴后仍欠交的業主納入失信檔案，保護物業服務企業的合法權益。

    從建設單位角度：

    督促更好地履行責任，解決前期遺留問題

    現實生活中，很多物業糾紛和矛盾都是由開發商遺留問題造成的，如房屋質量比較差、配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確、開發商承諾的售后維修服務和物業服務不兌現等。因此，要從源頭上解決物業糾紛和矛盾，必須對建設單位的權利和義務作出明確界定。征求意見稿規定，前期物業管理由建設單位負責，建設單位應當監督物業服務企業的服務質量。對于此前草案規定的履約保證金制度，受到建設單位的關注，提出了一些不同意見。征求意見稿將履約保證金修改為物業保修金，并規定了交存比例、期限、管理及返還等問題，既堅持了維護業主權益的出發點，也綜合考慮了與物業保修期限方面國家規定的銜接，實行權屬不變、?？顚Ｓ?，有利于解決前期物業保修的糾紛，合法、合理且有現實需要。

    該條例即將提交1月份召開的市十五屆人大第四次會議審議表決。目前的征求意見稿總體值得肯定，部分各方關注的問題還可以有更完善的體現。希望最終出臺一部創新基礎上的良法，推動我市物業管理在法制軌道上健康發展。

                                 武孝奎（市人大代表，江蘇朗華律師事務所主任）