2015年12月31日起，隨著《烏魯木齊市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的正式執(zhí)行，市民在購(gòu)買(mǎi)商品住房后，將不再按購(gòu)房款2%交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而按照房屋建造成本價(jià)交存，具體標(biāo)準(zhǔn)等審核通過(guò)后將向社會(huì)公布。

    12月30日，記者從烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦了解到，這是烏魯木齊首個(gè)針對(duì)維修資金出臺(tái)的管理辦法。該《辦法》對(duì)烏市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)管、法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。其中，和現(xiàn)有規(guī)定相比，市民較為關(guān)注的緊急情況下維修資金的支用申請(qǐng)以及交存標(biāo)準(zhǔn)、保值增值等內(nèi)容，有了較大變化。

    與所有商品一樣,房屋也有保質(zhì)期。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金俗稱(chēng)“房屋養(yǎng)老金”，就是房產(chǎn)保修期滿后的維修、更新和改造用資金，只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，如電梯、屋頂、下水道等共用部位及消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備等維修和更新、改造。

    烏市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦主任袁衛(wèi)華說(shuō)，目前烏市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金總量日益增大，隨著商品房住宅小區(qū)房齡逐步增長(zhǎng)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備自然老化、損壞的程度日益加重，維修資金的使用進(jìn)入高頻率階段。所以，針對(duì)烏市的實(shí)際情況，制訂一個(gè)政策性、操作性強(qiáng)的商品房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法已迫在眉睫。

    調(diào)整不針對(duì)已獲預(yù)售項(xiàng)目

    《辦法》規(guī)定，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按其所擁有物業(yè)的建筑面積交存。首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：商品住宅、非住宅物業(yè)，配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的8%交存；未配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的7%交存。

    此前，烏魯木齊2000年后建設(shè)的商品住房，維修資金由住戶(hù)按購(gòu)房款2%的比例繳納。

    值得注意的是，這里所說(shuō)的每平方米價(jià)格，并不是市民購(gòu)買(mǎi)住房的房?jī)r(jià)，而是房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)即房屋建造成本價(jià)。

    這也就是說(shuō)，如建筑面積100平方米、帶電梯的商品房，房?jī)r(jià)為7000元/平方米，按照以前的政策，維修資金=100×7000×2%=14000元；按照新規(guī)定，維修資金=100×房屋建造成本價(jià)×8%。從中可以看出，維修資金交多少，不光取決于交存比例，還取決于房屋建造成本價(jià)的多少。

    那么，這個(gè)“房屋建造成本價(jià)”確定了嗎？袁衛(wèi)華說(shuō)，房屋建造成本價(jià)目前還在制定當(dāng)中，因此，維修資金交多少還無(wú)法計(jì)算出來(lái)，網(wǎng)上傳的各種計(jì)算方法顯然不實(shí)。

    “房屋建造成本價(jià)會(huì)根據(jù)烏魯木齊的實(shí)際情況來(lái)確定。”袁衛(wèi)華進(jìn)一步解釋道，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)務(wù)部165號(hào)令）規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照建筑安裝工程造價(jià)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。這一規(guī)定在內(nèi)地城市已普遍實(shí)施，烏魯木齊實(shí)行得較晚。按建筑安裝工程造價(jià)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，能更好地體現(xiàn)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存的公平性。同一棟樓業(yè)主不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)不同導(dǎo)致維修資金交存不一致。

    另外，在《辦法》實(shí)施前已取得預(yù)售許可證的房屋，仍按老標(biāo)準(zhǔn)（即購(gòu)房款2%）繳納維修資金。

    6類(lèi)緊急情況可直接申請(qǐng)

    為了進(jìn)一步簡(jiǎn)化緊急情況下維修資金的申請(qǐng)，《辦法》規(guī)定，在遇到6類(lèi)緊急情況時(shí)，可不經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金。

    6類(lèi)緊急情況包括：屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴(yán)重的；電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙的；排水管道嚴(yán)重堵塞或斷裂的；其它危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的緊急情況。

    據(jù)袁衛(wèi)華介紹，《辦法》出臺(tái)前，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，要經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)公司發(fā)起申請(qǐng)、擬定維修方案并在小區(qū)公示，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議(采用業(yè)主書(shū)面簽字、身份證識(shí)別儀、網(wǎng)絡(luò)投票等方式)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室審核物業(yè)公司報(bào)送的申請(qǐng)材料、派人實(shí)地勘察、確認(rèn)屬實(shí)后批準(zhǔn)使用等流程。而實(shí)際操作過(guò)程中，表決環(huán)節(jié)成為困擾維修資金使用的一個(gè)難題，影響了資金使用的效率。

    袁衛(wèi)華說(shuō)，以前維修資金應(yīng)急使用缺乏明確有效的政策法規(guī)支持，《辦法》中對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的應(yīng)急維修做出了明確的列支范圍和程序，能有效提高維修資金使用效率，更好地服務(wù)于業(yè)主。

    未售房屋開(kāi)發(fā)商需先交維修金

    《辦法》還規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

    現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)這種情況。比如，開(kāi)發(fā)商在售出一部分房屋后，將剩余一部分房屋用來(lái)出租，這部分未出售的房屋如果不交維修資金，交存率不足100%，將導(dǎo)致其他住戶(hù)無(wú)法支用維修資金。

    “此款明確了開(kāi)發(fā)商是空置房維修資金的繳納主體，避免了在申請(qǐng)支用維修資金時(shí)因交存率不足100%而無(wú)法支用的尷尬局面。”袁衛(wèi)華說(shuō)：“這能保障大多數(shù)普通住戶(hù)使用維修資金的權(quán)益。而對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，后期房屋賣(mài)出后，再向新業(yè)主收取，也能確保維修資金歸集的及時(shí)性和完整性。”

    據(jù)悉，烏市從2000年開(kāi)始籌集商品房專(zhuān)項(xiàng)維修資金至2015年11月共歸集專(zhuān)項(xiàng)維修資金50.83億元，全市共有1659個(gè)小區(qū)，653365戶(hù)業(yè)主建立了維修資金，維修資金支用審批1.86億元，涉及21.86萬(wàn)戶(hù)業(yè)主。

    2015年維修資金

    增值收益1.73億元業(yè)主從購(gòu)買(mǎi)新房到房屋因老化需要?jiǎng)佑镁S修資金維修，要經(jīng)歷若干年時(shí)間，如果任由維修資金躺在賬戶(hù)上，則會(huì)出現(xiàn)因物價(jià)上漲等影響而導(dǎo)致資金縮水，因此，如何為業(yè)主管理好這筆錢(qián)，不僅體現(xiàn)在確保資金安全和及時(shí)用在小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造中，還體現(xiàn)在使資金增加收益。

    記者從烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局維修資金監(jiān)管辦公室獲悉，2015年度烏魯木齊維修資金增值收益共1.73億元，已分?jǐn)偟揭呀淮嫖飿I(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的63.26萬(wàn)戶(hù)業(yè)主賬戶(hù)中。

    袁衛(wèi)華介紹，維修資金增值收益分紅主要采取活期和定期兩種方式。2015年度參與活期結(jié)息的業(yè)主9.7萬(wàn)戶(hù)，分紅資金181.14萬(wàn)元；參與綜合收益分配的業(yè)主53.56萬(wàn)戶(hù)，分紅資金17137.76萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)33%，增值收益分配利率3.51%，同比增長(zhǎng)2%，增值收益分配利率比人民銀行一年期基準(zhǔn)利率提高了134%。

    “增值收益分配到戶(hù)的同時(shí)，業(yè)主可同步收到手機(jī)提示短信。”袁衛(wèi)華說(shuō)，“但需要注意的是，維修資金是跟房子捆綁在一起的，只有當(dāng)房屋被拆遷滅失時(shí)，最后一位業(yè)主才可申請(qǐng)?zhí)崛∵@筆資金的個(gè)人部分余額。因此，其收益分紅并不能取走，而是留在業(yè)主的專(zhuān)有賬戶(hù)中，再全部用到業(yè)主的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)保值增值。”（梁勇 唐建勇/新疆經(jīng)濟(jì)報(bào)）