發布時間: 2016-01-14
各縣（市）人民政府，巴克圖遼塔新區管委會，地區各委、辦、局:
為認真貫徹《物業管理條例》（國務院令504號）和《自治區住宅物業服務標準》，進一步加強和規范我區物業管理工作，全面提升物業管理服務總體水平，切實改善人民群眾生產生活環境，結合地區實際，提出如下指導意見：
一、切實提高對物業管理工作的認識
物業管理是社會管理和城鎮管理的重要組成部分，是與人民群眾生產生活密切相關的新興服務行業。加強物業管理，對于改善城鎮居民人居環境、提高各族群眾生活質量、維護社會和諧穩定，營造良好發展環境，具有十分重要意義。各縣（市）、各有關部門要從構建社會主義和諧社會的高度出發，以廣大市民滿意為出發點，以規范物業服務企業服務行為為核心，全面提升物業服務水平，切實解決好群眾反映強烈的物業管理方面的熱點難點問題，努力營造安全、舒適、和諧的宜居環境。
二、推進物業管理行業規范化建設
（一）規范業主大會和業主委員會的建立。業主大會籌備工作由所在地街道辦事處（社區居委會）牽頭，召集建設單位和業主代表組成籌備組，按照《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）選舉產生業主委員會。
（二）規范前期物業管理。凡新建住宅小區，必須在房地產行政主管部門的指導監督下，在商品房預售前，由建設單位選聘具有相應資質和獨立法人資格的物業服務企業實施前期物業管理。
（三）規范物業服務企業監管。房地產行政主管部門要加快建立健全物業服務企業信用檔案，認真評定物業服務企業的服務業績和信用等級，并將其作為物業企業資質審批的重要依據，促進物業服務企業不斷提高服務水平。要健全完善物業服務企業退出機制，對服務質量差、反映問題多、侵害業主合法權益的物業服務企業，視其情節輕重，作出降低資質等級、不予接管新項目等處罰，實現物業服務企業“優勝劣汰”。鼓勵物業服務企業進行整合重組，重點培育一批基礎條件好、發展潛力大的龍頭物業服務企業，全面提升地區物業管理水平。
（四）規范物業管理用房管理。建設單位要按照《關于解決物業管理用房配置移交有關問題的通知》（新建房〔2007〕3號）要求，在首期建設開發時，建設小區物業管理用房。房地產行政主管部門要對物業管理用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用。建設單位在辦理商品房銷售手續前，要將物業管理用房和附屬設施及住宅小區建設有關資料及時移交房地產行政主管部門，待小區實施物業服務之后，再由房地產行政主管部門移交物業服務企業。
（五）規范新建住宅小區物業承接查驗。房地產行政主管部門要按照《物業承接查驗辦法》要求，指導和監督物業服務企業與建設單位做好住宅小區物業承接查驗工作。建設單位和物業服務企業承接查驗相關資料必須到當地房地產行政主管部門備案。承接查驗資料作為物業服務企業資質審批的重要資料。
（六）規范物業服務合同。物業服務合同和協議要使用標準示范文本。建設單位、物業服務企業、業主委員會和全體業主都要增強法律意識，規范簽訂物業服務合同和協議，堵塞相關條款漏洞，努力從源頭上消除矛盾糾紛。房地產行政主管部門要加強涉及物業服務合同和協議制定、簽訂和履行備案等環節的監督指導，及時糾正各類違法違規行為。
（七）規范物業服務收費管理。建立和完善業主和物業服務企業雙向選擇、合同約定、服務等級與收費標準相對應的物業服務收費機制。嚴格實行明碼標價制度，規范標價內容和標價方式。價格部門要加強對物業收費等級、標準管理和收費環節的檢查監管，暢通舉報渠道，依法查處物業收費違法違規行為，切實維護廣大業主的合法權益。
三、加強老舊住宅小區物業管理
（一）各縣（市）要積極籌措資金，加大對現有老舊住宅小區的整治改造力度。需要改造的老舊住宅小區，由縣（市）房地產行政主管部門會同街道辦事處（社區居委會）制定改造計劃，報縣（市）人民政府批準后，逐年實施改造。
（二）改造后的老舊住宅小區，具備實施專業化物業管理的，要積極引進專業化物業管理；暫不具備條件的，要以確保小區環境衛生和秩序維護為重點，推行在街道辦事處（社區居委會）指導下，以社區服務中心為管理主體的小區管理模式。
（三）在征得業主同意、賬目公開的前提下，對小區內空閑的物業用房，可由社區與小區業主委員會組織出租或開展以便民服務為主旨的多種經營，所獲收益彌補小區管理經費不足。
四、加大住宅專項維修資金監管力度
住宅專項維修資金屬全體業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位及共用設施設備的維修、更新、改造。住宅專項維修資金要在銀行專戶存儲，實行按棟建賬、按戶核算。目前尚未建立或者沒有按照標準建立專項維修資金的住宅項目，要按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部〔2007〕165號)相關規定予以建立或補交。房地產行政主管部門和財政部門要按照業主所有、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則，進一步規范住宅專項維修資金的歸集、使用和管理，定期組織專項清理清查，堅決查處挪用專項維修資金的不法行為，確保維修資金足額繳納、專款專用。
五、明確物業管理的職責分工
（一）房地產行政主管部門：負責行政區域內物業管理活動監督管理;負責物業企業資質初審和住宅專項維修資金的監督管理; 負責物業管理區域改建擴建工程的審批、管理及裝飾裝修的監督管理;核定住宅小區物業服務等級，依法查處物業管理違法行為;辦理物業服務合同和承接查驗備案，處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
（二）價格主管部門：指導管理物業服務收費，監督物業服務企業收費行為。
（三）工商部門：負責辦理物業服務企業營業執照，規范企業經營行為，依法查處在物業管理區域內無照從事餐飲、娛樂、住宿等經營活動行為，依法保護消費者權益；加強對物業管理區域內廣告內容的監督管理。
（四）環保部門：負責依法查處物業管理區域內噪音、油煙等污染的違法違規行為。
（五）公安、規劃、安監、消防等部門：按照各自職責，依法做好物業管理區域內管理的相關工作。
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、環衛等部門：負責做好物業管理區域內相關服務工作，推行各項收費逐步向最終用戶收取；需要委托物業服務企業代收費、代抄表的，要與物業服務企業簽訂委托合同，并向物業服務企業支付酬金。
（七）街道辦事處（社區居委會）：負責對業主自治活動進行具體指導，參與首次業主大會召開，選舉產生業主委員會，負責業主委員會備案工作；指導、協助業主委員會開展工作，協調處理轄區內業主自治管理活動中有關矛盾和糾紛，并對業主委員會工作提出意見和建議。
（八）物業服務企業：自覺接受有關行政管理部門、街道辦事處（社區居委會）、業主委員會及業主的監督，按照委托合同依法提供物業服務，并按照核定等級和收費標準收取物業服務費，提供質價相符物業服務；加強物業從業人員培訓，提高從業人員業務素質;積極開展多種經營活動，努力提供多層次全方位的優質服務；與供水、供電、供氣、供暖等單位建立常態化對接協作機制，做好物業服務范圍內供電、供水、供氣、供暖、環衛等設施的維修養護工作，保障正常運行；在服務區明顯位置公示物業服務等級標準、各項收費標準、依據及企業資質等基本情況；對物業服務區域內的違法違規行為進行管理，對拒不整改的違法違規行為及時向有關部門反映。
六、強化物業管理工作的保障措施
（一）加強組織領導。各縣（市）要建立物業管理工作聯席會議制度，定期、不定期研究解決物業管理工作中出現的問題。聯席會議由房地產行政主管部門牽頭，民政、公安、環保、環衛、工商、物價、供熱、燃氣、供電、公安消防等部門和街道辦事處（社區居委會）參加。聯席會議各成員單位要切實履行職責，高效落實聯席會議各項決策事項，共同做好物業管理工作。
（二）加強輿論宣傳。各縣（市）、各相關部門要積極采取多種形式，大力宣傳物業管理重要意義及《物業管理條例》等法規文件，大力營造“共建共管、團結和諧”良好氛圍。同時，要積極組織開展物業管理優秀住宅小區評選活動，以點帶面、典型示范，整體推進和提升全地區物業工作。
（三）加強培訓教育。抓好政策法規培訓教育，不斷增強物業服務企業守法經營意識。物業服務企業要進一步加強物業管理從業人員特別是中高級管理人員、關鍵崗位人員、新從業人員培訓工作，切實增強從業人員服務意識和服務技能，不斷提升物業管理水平和服務質量。
2014年8月12日
