發布時間: 2016-01-14
隨著城市建設的發展和城市居民人居環境規范化標準化水平的提高，特別是新建小區的增多，物業管理工作業已成為城市現代化水平的重要標志，也是當前城市居民普遍關注和關心的一個熱點問題、重點問題，也是城市管理的一個突出短板。近年來，我市物業管理行業不斷發展的同時，一些困難和問題也日漸凸顯，轄區居民和物管的矛盾、糾紛逐年增多，不僅影響到物業管理行業的發展,影響到人民群眾生活，影響到城市管理水平和城市形象，甚至影響到社會穩定。主要有以下幾個方面：
1、物業管理制度缺失、機制不健全、監管不到位。特別是前期物業招投標、物管企業資質審核、物管企業與物管從業人員準入機制、退出機制、合理劃定物業管理區域等地方物業管理規范性文件等配套政策有待完善。
2、前期開發建設項目遺留問題多，諸如住宅小區設施、設備不配套，老開發項目未歸集維修資金，導致公共設施設備進行維修或更換困難等問題成為導致業主和物業服務企業發生糾紛的重要原因之一。
3、重前期進入、輕后期監管。新建小區前五年的物管一般都只賺不虧，因此很多房地產商往往自己臨時組建一個架子或者隨便引入一家物業公司實質上自己經營前五年的物業管理，不投入、不規范，在五年之后溜之大吉，往往把問題矛盾留給小區居民或者留給地方政府、留給管理部門。
4、物業服務企業資質普遍偏低，在本地物業服務企業中顯得尤為突出，更有甚者，一部分尚未獲得正式物管資質級別的企業進入了物管業領域開展業務，相當一部分物管從業人員并未經過培訓考核，更未取得上崗證。這樣的現狀給物管業本身帶來混亂，對業主的人身財產安全構成隱患。
5、物業服務企業“服務不到位、維修不及時、收費不規范、重收費輕管理、甚至只收費不履責”的現象仍然存在。
6、物管從業人員良莠不齊、有的物管企業甚至找了一些社會閑雜人員進入物管隊伍，給小區居民的財產和人生安全帶來隱患。物管從業人員整體素質和物管企業的服務水平有待提高。
7、部分業主主動參與管理的意識不強，物業消費意識和自律意識差，物業法制觀念淡薄，隨意侵占公用場地和設施設備、擅自改變住宅用途、住改商、亂搭亂建、違規裝飾裝修、拖欠服務費用等現象嚴重。
為此我們建議：
1、加強領導，理順物業管理體制，規范管理行為。形成以政府統一領導，相關職能部門業務指導，區、鎮、街道屬地管理，社區具體負責的物業管理工作機制。嚴格按照物業管理相關法律、法規，特別是已經實施的《四川省物業管理條例》，作好小區的設施規劃、設備配套和建設落實，做到住宅區規劃合理，設施設備配套完備，工程質量可靠；合理劃分物業管理區域，公開選聘前期物業服務企業，按《四川省物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》及時指導協助籌備設立業主大會，選舉產生業主委員會，逐步提升業主的物業參與意識。
2、強化物業誠信體系建設，引導物管企業做大做強，提高管理效能和管理水平。一是引導物管企業建立和完善管理服務體系，加強企業內部管理，不斷提升物業服務企業的管理和服務水平。提高物業管理效能，降低項目管理成本，進一步擴大管理規模，提升企業競爭力。二是建立完善我市物管企業進入和退出機制，建立物管企業誠信保證金并嚴格監管資金安全，確保資金的規范合理使用，強化物業誠信體系建設。三是加強對物管企業及從業人員的監督管理，加強從業人員技能培訓和職業道德培訓，提升物管從業人員素質和服務水平，根據物管企業信用評價及年度考評結果，淘汰物服水平低、信用評價不達標的物業服務企業，建立誠信踐約的物業服務行業誠信機制，提高行業社會誠信度促進物業服務行業健康發展。四是建立物業服務企業激勵機制，鼓勵優秀企業做大做強。對資質由三級升為二級、二級升為一級的物業服務企業實行現金獎勵，對管理項目達到一定面積和管理年限的物業服務企業實施獎勵，支持物業服務企業健康快速發展。
3、加強宣傳教育，轉變業主思想觀念，增強業主自律意識和物業消費意識。大力宣傳物業管理法律法規，明確業主的責、權、利關系，樹立業主的主人翁意識。特別是加大對《四川省物業管理條例》的宣傳力度，積極引導小區業主自覺遵守小區物業管理服務的相關規定，不斷強化小區業主的物業消費意識，培養業主自我管理的觀念，不斷提高業主自律意識。同時，相關執法部門要加大對住宅用途改變、違規裝飾裝修、違章搭建等違法違規行為的宣傳力度，引導小區業主的合理維權。
