發布時間: 2016-01-14
各區縣住房城鄉建設委（房管局），東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，各有關單位：
為提高本市保障性住房（包括自住型商品住房，下同）項目物業服務水平，建設和諧居住社區，根據《物業管理條例》、《北京（樓盤）市物業管理辦法》及相關法律法規，結合本市實際，現就進一步加強項目物業服務管理有關工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房（含廉租住房，下同）、經濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱市住房城鄉建設委）委托北京物業管理行業協會（以下簡稱物業協會），根據物業服務企業的資質、業績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄，鼓勵資質等級高、實力強的企業參與項目物業服務。未列入企業名錄的物業服務企業，不得承接本市保障性住房項目前期物業服務業務。
（一）進入承接保障性住房項目物業服務名錄的物業服務企業應同時具備以下條件：
1.具備物業服務企業二級（含）以上資質；
2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米；
3.申請入圍前兩年，物業服務企業及項目負責人在信用信息系統無扣分記錄，物業服務活動中未出現違法違規行為；
4.擬任的物業服務項目負責人已經取得本市物業服務項目負責人上崗證書；
5.物業服務企業內部具有健全的管理規章制度；
6.其他規定應具備的條件。
（二）物業服務企業有下列情形之一的，記入不良監管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業服務企業名錄；已列入的，退出企業名錄。
1.因物業服務問題出現物業項目共用部位、共用設施設備重大安全隱患的；
2.因物業服務問題業主投訴后，行政管理部門責令物業服務企業改正，企業拒不改正的；
3.在物業服務期間發現違法建設、違法群租，或接受委托后，發現保障性住房違規出租、出借、改變用途等行為未及時向相關部門報告的；
4.承接物業服務業務后將整個或部分項目管理區域內的全部物業服務轉包或分包給他人的；
5.被確定承接保障性住房項目物業服務業務，三次無故拒絕承接的；
6.物業服務企業及項目負責人在信用信息系統有扣分記錄，物業服務活動中出現違法違規行為；
7.有其他違法違規行為的。
（三）物業服務企業因存在不良監管記錄未列入或退出企業名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的，可以向物業協會提出書面申請再次列入企業名錄。經審核通過后，可列入企業名錄。
三、新建保障性住房項目（含集中建設與商品住房配建），建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現房銷售前，通過搖號方式從企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業；建設單位也可從企業名錄中直接確定一級資質物業服務企業開展服務。
四、已竣工交用的保障性住房項目成立業主大會的，業主大會可按業主共同決定選聘物業服務企業；業主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區居民委員會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）通過搖號方式，在企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業開展服務。
五、集中建設的公共租賃住房項目，產權單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業服務企業開展物業服務。產權單位委托物業服務企業提供物業服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規定選聘物業服務企業。
六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業服務企業應按以下程序組織實施。
（一）項目選聘物業服務企業前，選聘單位應在物業協會網站發布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。
（二）企業名錄中的物業服務企業，在通知規定報名期限內向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業服務企業。
（三）規定期限內無符合條件物業服務企業報名的，選聘單位可從企業名錄中直接搖取5家具有相應資質的物業服務企業。選聘單位根據搖號順序依次與中簽企業商談承接項目物業服務事宜，企業放棄承接的，后續中簽企業依次遞補，直至最終確定物業服務企業。
（四）搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號、選聘結果應在市住房城鄉建設委和物業協會網站公布。
選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業主代表、承租家庭代表及社會公眾現場監督，接受項目所在地區縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）及物業協會的監督。
七、物業服務企業在一個年度（從1月1日至12月31日止）內新承接保障性住房項目物業服務業務數量，原則上一級資質物業服務企業不超過5個，二級資質物業服務企業不超過3個。
八、保障性住房項目選聘物業服務企業后應簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般不超過3年。物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務標準，為業主提供質價相符的服務。
九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業服務標準按照本市《住宅物業服務標準》執行，物業服務收費執行北京市相關規定。經濟適用住房項目物業服務標準和物業服務收費按照本市相關規定執行。
配建的公共租賃住房建設單位向買受人交付住房后，前期物業服務費應由買受人交納。
十、經濟適用住房項目在選聘物業服務企業時，可將區縣住房保障管理部門委托物業服務企業對經濟適用住房使用情況進行調查并及時向相關部門報告等內容列入選聘條件。物業服務企業確定后，與區縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協議。
十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施；實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項目物業服務企業選聘、同一物業管理區域實施統一物業管理、業主共用配套設施等內容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設協議》中予以明確。
建設單位在與同一物業管理區域內的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。
十三、區縣房屋行政主管部門應對本轄區內的保障性住房項目物業服務工作實施有效監督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業服務企業認真做好物業服務等相關工作，發現問題及時處理。
區縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區內保障性住房項目物業服務監督管理工作。
十四、物業協會要加強對承接保障性住房項目會員單位監督管理，做好業務工作培訓和指導，提高會員單位和從業人員物業服務水平，發現問題及時在行業內部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監督。
十五、公共租賃住房產權單位應對受托物業企業物業服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業服務滿意度調查，提升公共租賃住房項目物業服務水平。
十六、建設單位未按本通知規定選聘前期物業服務企業，或在同一物業管理區域內擅自增設圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區域的，區縣房屋行政主管部門督促其按規定整改。拒不改正的，市住房城鄉建設委將信息記入信用檔案，3年內不得在全市范圍內參與保障性住房項目建設。
十七、已購經濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。
（一）物業服務費用結清證明（附件）；
（二）司法部門出具的物業服務費糾紛判決書或裁定書；
（三）由人民法院確認的物業服務費調解書。
十八、本通知實施前同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同的按合同約定執行。
十九、物業協會建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄及搖號相關服務工作，不得收取費用。
二十、本通知自2015年8月1日起實施。此前規定與本通知不一致的，以本通知為準。
附件：經濟適用住房物業服務費用結清證明
北京市住房和城鄉建設委員會
2015年6月23日
