發(fā)布時(shí)間: 2019-07-04
要想勝任物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理這個(gè)職位，一般需要了解哪些關(guān)健的知識(shí)呢？
1、良好的心理狀態(tài)是最重要的
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在基層一線工作，自己別把自己太當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)看待，深入到現(xiàn)場(chǎng)才能及時(shí)了解真實(shí)情況，物業(yè)管理工作的效果如何要看你的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力如何，而物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不應(yīng)在管理流程之外，一定要親自參與到整個(gè)流程中，時(shí)刻關(guān)注各個(gè)管理流程的運(yùn)行情況，并根據(jù)運(yùn)行結(jié)果做出適當(dāng)?shù)牧鞒陶{(diào)整，這樣才能真正的提高執(zhí)行效果，才能更好的做好物業(yè)服務(wù)工作。
2、橫向的知識(shí)面要寬
這也是許多物業(yè)從業(yè)人員的致命傷，懂的東西太少，與業(yè)主或員工交流缺少話題，或者，思考問(wèn)題受知識(shí)面影響思路無(wú)法開(kāi)擴(kuò)。
知識(shí)面太窄，同時(shí)也說(shuō)明了你懂的基本常識(shí)肯定會(huì)少，在需要你做出決策的時(shí)候，就容易出現(xiàn)不應(yīng)有的差錯(cuò)。比如業(yè)主投訴說(shuō)墻面有滲水，你要是沒(méi)有一點(diǎn)建筑方面的常識(shí)，你如何做出判斷？
3、懂得權(quán)衡利弊
能分得清什么是急辦的事務(wù)，什么是重要的事務(wù)，緊急與重要的關(guān)系區(qū)分。這是一個(gè)大多數(shù)物業(yè)員工容易犯錯(cuò)的地方，當(dāng)出現(xiàn)情況時(shí)，你做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理就要果斷行事，比如，有的業(yè)主在沒(méi)有發(fā)生危險(xiǎn)的時(shí)候總是什么都覺(jué)得無(wú)所謂，開(kāi)車離開(kāi)小區(qū)卻不帶卡，說(shuō)自己有急事要馬上出去，讓保安放行，要不放行還會(huì)罵保安，這時(shí)你會(huì)怎么處理？你會(huì)想的到這件事的后果嗎？
4、善于區(qū)分問(wèn)題的表象與本質(zhì)
比如保安提出辭職，正常嗎？正常，但是，辭職的背后還有什么？也就是真正的原因，辭職的保安不一定會(huì)告訴你真實(shí)的原因，但是，你要從對(duì)這名保安的了解及對(duì)保安隊(duì)的了解來(lái)推斷真正的原因，有的人你要想辦法留下，有的事你要徹底查清。
都說(shuō)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性大，其實(shí)這里面許多問(wèn)題出在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，因?yàn)槟銢](méi)有盡職。
5、能熟練掌握工作流程中每一個(gè)節(jié)點(diǎn)
比如業(yè)主收房手續(xù)辦理流程，其中第一關(guān)就是業(yè)主身份確認(rèn)，做過(guò)收房的物業(yè)員工都知道要辦身份確認(rèn)，可是，為什么要身份確認(rèn)？身份確認(rèn)的法律依據(jù)是什么？這樣做有什么實(shí)際意義？在什么事情上員工會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤？這個(gè)節(jié)點(diǎn)要控制的是什么？等等。
6、懂得一些人力資源管理方面的知識(shí)
比如：招聘員工、辭退員工要考慮哪些法律問(wèn)題？崗位績(jī)效如何定才能適用本項(xiàng)目？很多物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在招聘員工的時(shí)候都不太注意法律問(wèn)題，這其中不排除有些物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理根本就不知道要注意什么法律事項(xiàng)，從而在招聘員工的時(shí)候就為以后的工作留下了隱患和風(fēng)險(xiǎn)。
大多數(shù)物業(yè)公司的規(guī)模都很小，不需要設(shè)置專門的人力資源管理部門，招聘員工的工作一般都是由物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自負(fù)責(zé)。無(wú)論是不是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自負(fù)責(zé)，做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的你也要懂一點(diǎn)人力資源管理的內(nèi)容。
7、物業(yè)項(xiàng)目的安全管理
天大地大不如安全大呀，不出安全問(wèn)題啥都好說(shuō)，一但出事，唉，沒(méi)完沒(méi)了，弄不好你的物業(yè)公司就破產(chǎn)了。
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要有強(qiáng)烈的安全意識(shí)，要有觀察能力，要有一定的聯(lián)想，能從一些小問(wèn)題、小現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)涉及安全的隱患，習(xí)以為常是管理工作中最要不得的。
8、基本的心理學(xué)常識(shí)
安全問(wèn)題肯定是保安的首重職責(zé)之一了，保安對(duì)工作盡不盡心，是否忠于責(zé)守，是否以主動(dòng)工作的心態(tài)來(lái)對(duì)待這個(gè)崗位，將關(guān)系到小區(qū)的安全是否有保障，關(guān)系到業(yè)主對(duì)你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄問(wèn)一下自己，你能了解保安這個(gè)職業(yè)多少？你對(duì)每個(gè)保安員是否都能有一些深度的了解？
9、善于溝通
做物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理不是定幾條制度讓員工去做就好了，你真正要面對(duì)的是業(yè)主，面對(duì)的是一大批員工，你性格如何？你能吃苦嗎？你活躍嗎？你不要告訴我說(shuō)你很能說(shuō)話，能說(shuō)話與會(huì)說(shuō)話是兩個(gè)不同的概念。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理做為小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任人，你可能會(huì)要求自己做好，但是，你的員工也同樣是天天在小區(qū)里工作，時(shí)時(shí)刻刻都會(huì)與業(yè)主們接觸，員工們的一言一行都會(huì)影響到物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，這些都不是定幾條制度能解決的。改變一個(gè)人的行為重要，改變一個(gè)人的思想更重要。
10、機(jī)械、電氣、開(kāi)發(fā)、施工常識(shí)
了解了多少？比如：墻體滲水了，什么才是真正原因？如何解決？在業(yè)主詢問(wèn)的問(wèn)題里，有一些是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)聯(lián)的，那么，這些是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的上游行業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理是不是也應(yīng)該對(duì)它的基本知識(shí)掌握一些呢？比如建筑物的主體是指哪幾方面？每套房的建筑面積是如何計(jì)算的？外墻面為什么不能輕易損壞？供電系統(tǒng)、樓宇垂直電梯的工作原理知道多少？應(yīng)急的處理方法是否了解？
11、是否能運(yùn)用與物管相關(guān)的法律法規(guī)
比如：供電供水供熱抄表到戶為什么有法規(guī)，但執(zhí)行不了？比如怎么合理并充分利用勞動(dòng)法規(guī)的規(guī)定來(lái)調(diào)整公司的工作崗位？
12、物業(yè)項(xiàng)目成本控制涉及財(cái)務(wù)知識(shí)
你熟悉財(cái)務(wù)嗎？更重要的是將財(cái)務(wù)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，有很多的會(huì)計(jì)對(duì)物業(yè)管理方面的知識(shí)并沒(méi)有太多的了解，你是不是天真的認(rèn)為有會(huì)計(jì)就能把成本控制做到位？物業(yè)公司對(duì)物業(yè)項(xiàng)目轄區(qū)所有公用設(shè)施設(shè)備的管理是一件很煩瑣很雜的工作，費(fèi)用開(kāi)支都是這里一點(diǎn)點(diǎn)、那里一點(diǎn)點(diǎn)，那么對(duì)于物業(yè)費(fèi)中的日常維護(hù)費(fèi)用而言，那些費(fèi)用要計(jì)入日常維護(hù)費(fèi)？
13、中小企業(yè)最常見(jiàn)的崗位優(yōu)化組合
物業(yè)服務(wù)行業(yè)在現(xiàn)階段是一個(gè)虧損行業(yè)，我這里為什么說(shuō)是虧損行業(yè)？物業(yè)服務(wù)行業(yè)有國(guó)家行政主管部門定的資質(zhì)等級(jí)及相對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果在現(xiàn)階段嚴(yán)格套用標(biāo)準(zhǔn)的話，就沒(méi)有一個(gè)物業(yè)公司能有利潤(rùn)，那么，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理要怎么去優(yōu)化你的崗位結(jié)構(gòu)來(lái)降低人工成本費(fèi)用呢？
14、公文寫作的水平如何？
公文的處理程序是否正確？這可是物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)常要用到的知識(shí)，各部門對(duì)外發(fā)文是要物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理親自審核并簽字的，你對(duì)公文的寫作常識(shí)是否應(yīng)該了解一些呢？物業(yè)服務(wù)是面向廣大業(yè)主群體的，任何一個(gè)文件的發(fā)布或執(zhí)行，都必須要承擔(dān)一定的法律后果。比如催繳物業(yè)費(fèi)，催繳物業(yè)費(fèi)的文件有幾種處理方式？每一次的內(nèi)容如何書(shū)寫？通過(guò)什么方式來(lái)送達(dá)？
15、物業(yè)服務(wù)工作要依法行事
目前與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的各級(jí)行政主管部門發(fā)布的法律、規(guī)定、條例、規(guī)范等等有近百種之多，做為物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須熟讀熟記并能靈活運(yùn)用，這是對(duì)一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理最基本的任職要求，不了解法規(guī)，那你的工作多數(shù)都是瞎指揮，再者，你又怎么去要求和培訓(xùn)你的員工在工作中不要觸犯法律呢？比如，半夜了，一個(gè)巡邏的保安卻發(fā)現(xiàn)有一戶業(yè)主的入戶門沒(méi)關(guān)好，這時(shí)保安應(yīng)該怎么辦？進(jìn)去查看？隨手關(guān)門？悄然離開(kāi)？還是呼叫指揮中心？
